Войти Регистрация

Вход на сайт

Логин *
Пароль *
Запомнить меня

Регистрация

Поля со звёздочкой (*) обязательно должны быть заполнены.
Имя *
Логин *
Пароль *
Подтверждение пароля *
Email *
Подтверждение email *
  • Сделки с недвижимостью

    Как самостоятельно подготовить и провести сделку с недвижимостью. Этапы проведения сделок купли-продажи недвижимости. Переговоры и отстаивание своих интересов при подготовке. Выбор формы сделки.Нотариальная и проста письменная форма сделки. Их принципиальные отличия, плюсы и минусы. Проведение расчетов по сделкам с недвижимостью. Выбор банковской ячейки или расчетного центра. Условия получения денег продавцом, его безопасность. Гарантии выполнения условий договора всеми сторонами. Соблюдение баланса интересов. Оплата гос пошлин, подготовки договоров, аренды ячейки и других расходов при проведении и подготовки сделки. Риски при сделках купли-продажи недвижимости. Способы их выявления и минимизации.Как готовят и проводят сделки в агентствах недвижимости, стоимость их услуг и гарантии. Сопровождение сделок купли-продажи.

  • 1

Составляющие успешной продажи недвижимости

pamjatka prodavzuКак и любое коммерческое мероприятие продажа недвижимости не терпит факультативного подхода, а требует определенной подготовки, как объекта продажи, так и психологического, и эмоционального настроя продавца. На успешную продажу, под которой мы понимаем быстрою и выгодную сделку, после которой будут решены поставленные задачи, влияют несколько факторов, которые мы рассмотрим ниже.

 

Цена и реклама недвижимости

Желание любого  - это продать подороже, а заплатить за это поменьше, как денег, так и усилий. Но успешная продажа требует вложения денег в рекламу и постоянного её мониторинга, и корректировки, с учетом тех задач, которые вы перед собой поставили. Как нет смысла сразу вкладываться в дорогую платную рекламу, которая может "съесть" весь бюджет, так и нет смысла ограничиваться бесплатными сервисами. Есть категория покупателей, которые не доверяют интернету, а пользуются по-старинке печатными изданиями. Печатную информацию часто просматривают, когда есть свободное время и нет возможности выхода в сеть (в очередях. на отдыхе, в общественном транспорте и т.д.). Что касается интернет рекламы, не все знают тематические сайты, где можно найти объявления о продаже, но каждый пользуется поиском Яндекса и Гугла, которые выдают сайты изходя из своих алгоритмов в соответствии с релевантностью запроса. Задача продавца донести информацию до всех потенциальных покупателей и сделать это максимально эффективно и недорого.

Рекламные звонки и показы

Если стоимость вашего объекта недвижимости максимально приближена к рыночной, то вы сразу почувствуете это увеличением количества входящих рекламных звонков. Задача на этом этапе распознать реального покупателя и отсеять орду агентов. Кроме этого нужно показывать объект только мотивированным покупателям с реальными возможностями. Например: для покупки вашей квартиры, человеку еще надо продать свою или взять ипотеку в банке, или он хочет воспользоваться субсидией или сертификатом на покупку. Ваша квартира может не подойти под условия банка или жилищного комитета, ипотеку могут не дать, свою квартиру человек может продавать годами. Такие "покупатели" создают общий фон и вселяют надежды, а реальным клиентам невольно отказываешь. Не говоря уже о том, что проходной двор у вас в жилье не способствует нормальному течению жизни и основной работе. От этого можно просто устать и пропустить настоящего своего покупателя.

Торг и переговоры

Каждый покупатель недвижимости идет на просмотр с мыслью, что ему сделают скидку. Ингода требование скидки немотивированно, а вы, устав от бесконечных вопрос и разговоров, от агрессивного напора агента покупателя, соглашаетесь. Обратная сторона не слыша ничего и не видя реальных выгод можно отпугнуть своего покупателя. Кроме того агенты покупателя отвечают перед своим клиентом за юридическую чистоту приобретаемого варианта и могут попросить вас предоставить дополнительные документы, подтверждающие ваше эксклюзивное право собственности. Так как некоторые такие документы имеют "срок жизни", а их подготовка требует времени и денег предоставлять их нужно только мотивированным клиентам, которые уже согласны на покупку и хотят только подтверждения юридической чистоты. Здесь задача выявить таких клиентов и работать дальше с ними.

Встречка и цепочки

Почти все сделки купли продажи квартир проходят с приобретением альтернативного жилья. Т.е. 95% ваших потенциальных покупателей не просто нашли деньги и решили купить что-то, а продают при этом свою недвижимость. И скорей всего, ваша задача также не просто продать, а изменить жилищные условия в ту или иную сторону. В этом случае необходимо использовать варианты с более короткими цепочками продаж и с реально подверженными сделками. А со своей стороны нужно иметь несколько вариантов на покупку альтернативного жилья. Так как после внесения вам задатка, время будет очень ограничено. Кроме того нужно понимать ньюансы каждой сделки, связать их в одно целое и понять когда и при наступлении каких условий вы получите пакет со своими деньгами или въедете в свою новую квартиру. Здесь главное правило соблюсти баланс интересов, так как развалить все очень легко необдуманными действиями и решениями.

Договор и задаток 

Очень важный момент при покупке-продаже недвижимости - это способ внесения обеспечительных платежей по сделке. Частному лицу, как правило, их опасаются вносить, предпочитая клиентов с агентами. Так как сделки очень легко разваливаются по разным причинам, а частник, как правило, деньги не хранит, в отличии от агентств, а использует для своих целей и вернуть их бывает целая проблема. Потом частник может исчезнуть, заболеть, умереть, просто отказаться от продажи. И случае эти далеко не редкость. Это еще за скобками оставляем вопросы с обычным мошенничеством. Немаловажный момент текст договора о задатке и условия возврата обеспечительных платежей, особенно в ситуации продажи в цепочках и/или с использованием ипотеки, субсидий и сертификатов в любом из звене цепочки. Бывали случаи когда на абсолютно законных условиях, показывая вашу подпись под договором, деньги возвращать отказывались. Какого либо совета или инструкции в этом случае дать невозможно. Каждый вопрос индивидуален и рассматривается в комплексе.

Расчет и передача

Одним и основных моментов при проведении сделки купли-продажи недвижимости является расчет по договорам. Сложившаяся практика в  Санкт-Петербурге предполагает расчет по сделкам с недвижимостью не просто через банковскую ячейку, а через полноценные расчетные центры, где можно прописывать получение ценных пакетов с деньгами при наступлении определенных условий. Например: (переход права собственности, выписка, освобождение). Причем не только вашей недвижимости, а и определенных взаимосвязанных объектов в цепочке. Здесь нужно понимать какие пакеты с деньгами и при каких условиях будут вашими и не зависеть от выполнения условий другими, напрямую не связанными с вашим продаваемыми объектами. Напрямую с расчетами связана передача объектов недвижимости. Тут также много подводных камней. Хорошо бы, чтобы в новой квартире продавцы не снимали выключатели и не меняли газовую плиту и т.д.. А вас покупатели не заставили клеить новые обои и ставить пластиковые окна. Кроме того переезд и подписание актов приемки-передачи является хорошим действенным средством для стимулирования других участников сделки на выполнение достигнутых соглашений и условий договора.

Благодаря большой цене недвижимости и того фактора, что зачастую это подчас единственный значимый капитал в жизни человека, а решение о продаже принимается в среднем не более чем 1-2 раза в жизни, все становятся осторожными и мнительными. И каждый борется за свои деньги всеми доступными и не очень средствами. Конечно, при продаже и покупке недвижимости мы исходим из того, что все собираются с благими намерениями: честно продать свою недвижимость и честно купить новую, и в конце-концов после долгих переживаний и за счет потраченных нервов денег и времени большинство самостоятельно проведенных сделок так же заканчиваются  более-менее успешно. Но статистика вещь упрямая и говорит о том что каждую пятую сделку Росреестр приостанавливает до устранения причин, а каждой десятой сделке  отказывает в регистрации.

   Узнай как решают эти вопросы профессиональные риэлторы!    

sochrani

Комментарии

Поиск по сайту

Основные разделы сайта

image
Как быстро и дорого продавать свою недвижимость и безопасно получить деньги: аналитика, инструкции, советы, подготовка и проведение сделок.
image
Как выгодно купить недвижимость: проверка документов, проведение сделки. Риски при покупки недвижимости и их минимизация
image
Составляющие успешной продажи. Почему риэлторам удаётся продавать недвижимость быстрее и дороже. Как работает агентство. 5 мифов о продаже недвижимости.
image
Аренда квартир, офисов, производственных и коммерческих помещений, земельных участков. Краткосрочная и долгосрочная аренда
image
Оформление прав собственности на недвижимость: вступление в наследство, приватизация, отчуждение, регистрация сделок
image
Список документов на различные объекты недвижимости: правоустанавливающие, технические, дополнительные. Их оформление и подготовка к сделке.
image
Налоги при продаже недвижимости их оптимизация. Налоговый имущественный вычет при покупки недвижимости, получение и оформление
image
Сделки с недвижимостью с использованием финансовых инструментов: кредиты, ипотеки, субсидии, материнский и иные капиталы
image
Первичный и вторичный рынки недвижимости, обзор, анализ, прогнозы, динамика цен.Экспертная оценка рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти. Недвижимость как товар и капитал
image
Как выбрать риэлтора или агентство недвижимости, каким услугами воспользоваться, что можно сделать самостоятельно, а что лучше поручить профессионалу
image
Законодательные акты определяющие правовой статус недвижимого имущества, его учет, регулирующие его оборот
image
Первичный и вторичный рынок недвижимости в городе. Продажа, покупка.
image
Дома, дачи, участки, категории земель, выделение, оформление, строительство объектов недвижимости. Продажа, покупка.
image
Рынок коммерческой недвижимости, перевод в нежилой фон, аренда, покупка.
image
Справка по услугам Росреестра и МФУ. Информация по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Типы домов. Застройщики
image
Новости рынка недвижимости, изменение в законодательных и правовых актах, процедуре оформления и регистрации недвижимости, проведение сделок купли продажи
image
Пошаговая инструкция по самостоятельной продаже недвижимости. 15 шагов, которые делает каждый, неважно риэлтор ты со стажем, или это твоя первая сделка.

Подписка на обновление сайта

Хотите узнавать первыми о новых материалах на сайте